Mua nhà, đất dưới 1 tỷ đồng/căn: Có dễ?

Mua nhà, đất dưới 1 tỷ đồng/căn: Có dễ?

Khi giá căn hộ cao cấp vượt xa túi tiền của nhiều cư dân đô thị, căn hộ giá trung bình chỉ bán “nhỏ giọt” thì giải pháp mua nhà phố hoặc đất nền giá thấp để xây dựng nhà ở được nhiều người quan tâm.

1/ Nhà phố: loại nào cũng có!

Tại văn phòng môi giới nhà đất Toàn Phát trên đường Quang Trung (phường 8 - quận Gò Vấp) tôi được nhân viên môi giới tên Hoàng giới thiệu một danh mục nhà phố do khách hàng gửi bán và nói: “Nếu anh mua nhà từ 1-1,5 tỷ đồng/căn thì chỉ có vào hẻm của những đường Lê Văn Thọ, Phạm Văn Chiêu hoặc Quang Trung. Còn nếu mua trên giá đó mới ra được mặt tiền”.

Giá đất tại các hẻm nhỏ từ 3-5m thuộc đường Cây Trâm khoảng 10-12 triệu đồng/m², còn các hẻm đường Quang Trung ít nhất cũng 18-20 triệu đồng/m². Nhà ở mặt tiền các đường như Lê Văn Thọ, Thống Nhất, nơi có thể kinh doanh tốt vào khoảng 25-27 triệu đồng/m², một số căn nhà chủ nhân cần bán gấp thì có thể thương lượng bớt từ 200-300 ngàn đồng/m².

Hoàng chỉ cho chúng tôi hai căn nhà để lựa chọn. Một căn có diện tích 3,5x16,5m nằm ở trong con hẻm 4m đường Phạm Văn Chiêu, đúc 2 tấm được rao bán với giá 1,1 tỷ đồng; căn khác có diện tích 4x9m vào hẻm 3m đường Lê Văn Thọ, đúc 1 tấm với giá 950 triệu đồng.

Hoàng khẳng định: “Nếu anh muốn đầu tư thì có thể mua đất xây nhà rồi bán lại có lời hơn. Hiện ở quanh khu vực này có một số lô đất trống, mua xong có thể xây nhà ngay”.

Sau đó, Hoàng dẫn chúng tôi đến một lô đất nằm gần khu vực chùa Nghệ Sĩ trên đường Thống Nhất (P17 - quận Gò Vấp). Lô đất khá vuông vức đang được sử dụng làm xưởng in đã có chủ quyền, diện tích 117m² được chủ nhà rao bán 1,2 tỷ đồng (tính ra mỗi m² khoảng trên 10 triệu đồng). “Nếu anh mua, vài tháng sau khi con đường T3 chạy băng ngang sang đây hoàn thành, tôi đảm bảo giá không dưới 16 triệu đồng/m²” - Hoàng nói.

Ông Hai Phước - một người đầu tư kinh doanh nhà phố kỳ cựu ở Gò Vấp cho biết: “Tui cũng đã mua đi bán lại vài căn hộ nhưng tính ra kinh doanh nhà phố là dễ ăn nhất. Mua nhà nát, xây nhà mới rồi bán lại, lời lãi có ít hơn nhưng vòng quay đầu tư chỉ trong vòng 5-7 tháng. Còn nếu xây xong khó bán thì có thể cho thuê vài ba tháng, sau đó bán được thì cả “lời đơn lãi kép” một căn nhà cũng lời được 100-200 triệu đồng”.

Ông Hai Phước nói thêm: “Nhiều người từ các tỉnh về đây lập nghiệp hoặc mua nhà cho con ở để đi học, làm việc… cũng thường chọn mua nhà phố tại các quận ven vì giá cả không cao lắm. Còn với căn hộ thì dân các tỉnh chưa quen ở. Họ cho rằng không tiện sinh hoạt nên ít quan tâm”.

>> Xem thêm:  Nhà đất

2/ Mua đất vùng ven

Hiện nay, để sở hữu một mảnh đất nhỏ rồi tích lũy vốn liếng một thời gian sau xây nhà để ở cũng là cách tính của nhiều người. Giá đất dự án tại nhiều khu vực xa trung tâm như Tân Thới Hiệp, Hiệp Thành, Thới An (quận 12); Long Thạnh Mỹ, Trường Thạnh, Long Trường (quận 9); Phú Xuân, Nhơn Đức (huyện Nhà Bè) hoặc Vĩnh Lộc A, An Phú Tây (huyện Bình Chánh)… còn tương đối rẻ và chỉ dao động trong khoảng từ 8-12 triệu đồng/m². Vì vậy, theo nhiều văn phòng môi giới nhà đất, người nhập cư từ các tỉnh, người có thu nhập thấp hoặc trung bình, các hộ dân bị giải tỏa tại các dự án trọng điểm của TP cũng thường tìm đến mua.

Ông Đặng Đức Cẩm, Giám đốc Trung tâm môi giới địa ốc Triết Nhung (quận 9) cho biết: “Trong số hơn 10 dự án thuộc phường Phước Long B, một số dự án có diện tích mỗi nền vào khoảng 100m² có thể mua với số tiền từ 900 triệu-1 tỷ đồng/nền. Tuy nhiên, hạ tầng của các dự án này hầu như chưa hoàn thiện, phải chờ 1-2 năm nữa mới có thể ra “sổ đỏ”, khi ấy mới xây nhà được”.

Ông Nguyễn Thành Đạt, Giám đốc Công ty Địa ốc Hưng Hưng Thịnh cho biết: “Với 1 tỷ đồng, khách hàng có thể mua đất tại một số dự án ở huyện Nhà Bè hoặc Bình Chánh. Còn các khu vực vị trí tốt ở quận 7 thì hầu như không thể, vì giá đất rất cao”.

Giám đốc Đạt chỉ ra một số lô đất nền được rao bán từ 8 triệu đồng đến 10 triệu đồng/m² thuộc các dự án khu dân cư Hải Yến hoặc khu dân cư Nam-Nam Sài Gòn. Cá biệt có một số lô đất thuộc dự án Minh Long (xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè) được bán với giá 7 triệu đồng/m². “Vấn đề ở chỗ, khách hàng mua đất nền sau khi đã thỏa thuận xong về giá, cần xem xét kỹ tính pháp lý của lô đất quyết định mua” - ông Đạt nói.

Điều đáng chú ý là hiện nay, nhiều dự án đất nền ở các quận 2, 9, 12… vẫn chưa có “sổ đỏ” khách hàng muốn mua đều phải ký bản cam kết với chủ đầu tư để xây nhà trong vòng 12 tháng. Nguyên do của vấn đề này, theo các chủ đầu tư là dự án được ký quyết định giao đất sau khi Nghị định 181 ban hành (có hiệu lực từ tháng 7-2004), việc phân lô đất nền là không được phép. Vì vậy, khách hàng nhận bàn giao nền đất phải xây nhà trong một thời hạn nhất định và sau đó sẽ được chủ đầu tư “hỗ trợ” để đề nghị chính quyền quận huyện cấp giấy hồng cho cả nhà và đất.

“Đây cũng chính là điều khó khăn khiến một số khách hàng có nhu cầu mua đất nền sau đó phải hoãn lại vì chưa đủ khả năng xây nhà. Vì vậy trong thời gian gần đây, việc giao dịch đất nền chậm hẳn lại”- Giám đốc Trung tâm môi giới nhà đất Thành Phát ở quận 12 cho biết.

Cảnh giác với chiêu chiếm dụng vốn của chủ đầu tư

Hiện nay, tình trạng các dự án nhà ở chủ đầu tư (CĐT) giao chậm tiến độ so hợp đồng cam kết với khách hàng xảy ra khá phổ biến.

Trên thực tế, đây là một hình thức chiếm dụng vốn của các CĐT, nhưng không phải khách hàng nào cũng đòi lại được quyền lợi chính đáng cho mình…

Trường hợp anh Nguyễn Cao Vân (phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP HCM) là một điển hình. Sau khi  tìm hiểu, anh Vân đồng ý mua một căn hộ cao cấp tại khu căn hộ cao cấp tại quận 7 do Công ty H.A. làm CĐT. Trong hợp đồng góp vốn đầu tư đã ký giữa hai bên thể hiện tổng giá trị căn hộ là 718.928.000đ, được "góp" thành 17 lần. Lần góp cuối cùng là 5% cũng là lúc CĐT bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) cho khách hàng.

Tuy nhiên, anh Nguyễn Cao Vân rất bức xúc vì căn hộ trên anh Vân mua vào thời điểm tháng 9/2006 và đã đóng 5% đợt cuối cùng ứng với số tiền 35.946.400đ cho Công ty H.A. vào ngày 31/12/2008. Số tiền được rút ra từ tiền lãi chậm giao nhà của Công ty H.A..

Thế nhưng cho đến nay, sau hơn 8 tháng đóng tiền anh Vân vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận QSDNƠ theo như hợp đồng đã cam kết. Anh Vân cho biết đã liên lạc nhiều lần với Công ty H.A. để yêu cầu lấy lại số tiền 5% đã đóng, chờ khi nào có giấy tờ nhà thì sẽ nộp lại số tiền này nhưng công ty H.A. từ chối chi trả…

Theo bà Kiều Ngọc Hoa - Trưởng phòng Pháp chế - Hành chính Công ty H.A. thì công ty chậm giao giấy tờ nhà là vì còn phải chờ các thủ tục khác. Còn về thời điểm chính xác giao giấy tờ nhà cho anh Vân, bà Hoa cũng không thể cung cấp thời điểm chính xác.

>> Xem thêm: Hỏi đáp mua bán nhà

Thực tế cho thấy, tính pháp lý trong việc mua bán căn hộ được ràng buộc bởi các hợp đồng "hứa mua, hứa bán" hoặc hợp đồng góp vốn giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, việc soạn thảo các hợp đồng này đều do CĐT thực hiện và thường có những "kẽ hở" để CĐT dễ "lách". Chẳng hạn, điều khoản thường áp dụng trong hợp đồng là thời hạn bàn giao căn nhà.

Với điều khoản này các CĐT thường co giãn thời gian:  Có thể sớm hơn hoặc chậm hơn 3 tháng so với thời gian ấn định; hoặc theo sự thỏa thuận bằng văn bản giữa 2 bên sau này; trường hợp  CĐT bàn giao căn hộ chậm theo thỏa thuận hợp đồng thì CĐT tính lãi cho khách hàng trên tổng số tiền mà khách hàng đã đóng…

Hợp đồng là như vậy, nhưng trên thực tế, nhiều CĐT có dự án chậm tiến độ theo cam kết, chậm giao nhà cho khách hàng đã "lách" bằng cách ký lại "phụ lục hợp đồng" để dời thời hạn giao nhà khi khách hàng nhận chuyển nhượng lại hợp đồng hoặc phải ký lại hợp đồng mới…

Vì vậy, để tránh thiệt hại có thể xảy ra, theo ý kiến của một số chuyên gia thì giải pháp tốt nhất là khách hàng nên xem kỹ hợp đồng trước khi quyết định mua căn hộ. Nếu hợp đồng có thỏa thuận việc bồi thường trong việc chậm giao nhà thì người mua có quyền khởi kiện.